PRAVA I OBAVEZE UČESNIKA U PROMETU NEKRETNINA

 

VODIČ KROZ KUPOPRODAJNI PROCES

Učesnici u prometu nekretnina

Promet nekretnina počinje momentom pojave Prodavca i Kupca.Legitimisati se kao Prodavac,znači da  svoje vlasništvo Prodavac može da dokaže na osnovu pravno valjane dokumentacije,koja mora sadržati originalna akta,overena od strane nadležnog Suda.Rešenje sa klauzulom RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na promet apsolutnih prava,novi izvod iz zemljišnih knjiga,vlasnički list,odnosno,izvod iz lista nepokretnosti,smatraju se osnovnim dokumentima Prodavca.

 

Kupac se legitimiše obavezom da isplati celu kupoprodajnu cenu nekretnine,na način i u rokovima dogovorenim sa Prodavcem.

Strani državljani mogu da kupe nepokretnost u Srbiji po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom.U vezi sa ovim pravnim,u slučaju da ne postoji reciprocitet između zemalja,mora se tražiti saglasnost za kupovinu  od Ministarstva pravde Reublike Srbije.Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana.Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama  Evrope,sa Amerikom.Kanadom,Australijom,Kinom,Rusijom, i još 30-tak zemalja.

 

Prodaja nekretnine započinje potpisivanjem Predugovora i prijemom kapare(obično u iznosu od 10% od vrednosti ugovorene prodaje).U Predugovoru se definiše datum i rok  za isplatu  kupoprodajne cene u celosti,a konačnu isplatu prati primopredaja nepokretnosti.

Rok za isplatu kupoprodajne cene u Zakonu nije definisan,već ga Ugovorene strane saglasno dogovaraju (najčešće u roku od 30 dana od dana potpisivanja Predugovora).U Predugovoru vezano za datum stoji formulacija NAJKASNIJE DO ,te ukoliko se stvore uslovi da isplata bude pre najkasnijeg roka iz ugovora,ne postoji nikakva prepreka za to.

 

Kupac je u obavezi da plati :

  • Kupoprodajnu cenu
  • Proviziju za transfer novca sa svog,na račun Prodavca u ovlačćenoj banci
  • Porez na promet apsolutnih prava
  • Takse za prenos apsolutnih prava (PTT,EDB,....)
  • Sudske takse za overu predugovora,odnosno Kupoprodajnog Predugovora i Ugovora
  • Posredničku proviziju  agenciji za promet nekretnina

Isplata kupoprodajne cene transferom novca

Isplata kupoprodajne cene vrši se transferom novca sa računa Kupca na račun Prodavaca u banci.Zakon Propisuje da se sve isplate,bilo da su u dinarskom ili deviznom iznosu,a koje prelaze 600.000.00din.moraju vršiti preko banke.Odabir banke je stvar dogovora između Prodavca i Kupca,a ista vrši proveru novca i daje garanciju za njegovu ispravnost.

Troškove transfera plaća Kupac,i oni variraju od banke do banke,a iznose od 20eura do 0.05% od vrednosti kupoprodajnog ugovora.

Porez na prenos apsolutnih prava

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 5% od procenjene vrednosti nekretnine od strane  nadležne Republičke Uprave Javnih prihoda-poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi  nekretnina.Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret Prodavca,ali je višegodišnja uobičajna praksa da isti plaća Kupac u ime Prodavca,kako bi Kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti plaćen.

Zakonski rok za prijavu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava je 10 dana od dana overe kupoprodajnog Ugovora kod nadležne Republičke Uprave Javnih Prihoda,poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina.Osim overenog kupoprodajnog ugovora,potrebno je priložiti i prethodni osnov za sticanja vlasništva,za Prodavca(Ugovor,u fotokopiji,kojim je on stekao svojinu na predmetnoj nekretnini sa poreskom klauzulom-pečatom R.U.J.P).

Posle prijema rešenja sa razrezanim porezom,obveznik plaćanja ima rok od 15 dana od dana prijema Rešenja da uplati navedeni iznos i o tome dostaviti dokaz R.U.J.P.kako bi mu se na sve primerke Ugovora kojim je kupio tu nepokretnost stavila klauzula-pečat o regulisanom porezu na promet.

Prenos pretplatnih prava

PTT priključak se prenosi sa kupca na Prodavca po overi Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti,istovremenim odlaskom Kupca i Prodavca u korisnički servis PTT-a,gde kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT priključka,a Prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu.Neophodno je poneti fotokopiju Ugovora o kupoprodaji nepokretnoszi i fotokopije ličnih karata.

Prenos korišćenja EDB brojila vrši kupac,sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i zadnjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji.

Prenos komunalija vrši kupac u nadležnoj filijali sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Overa kupoprodajne cene transferom novca

Overa kupoprodajnog Ugovora vrši se u nadležnom Sudu.

Uknjižba nekretnina

Razlika između uknjiženih nepokretnosti je utome što se na uknjižene nepokretnosti može uknjižiti hipoteka.Uknjiženi stanovi su atraktivniji kod korišćenja kredita kod banaka za kupovinu nekretnine,što nikako ne umanjuje cenu neuknjiženog stana za koji se isto može dobiti kredit kod određenih banaka.

Naša agencija, za potrebe klijenata, se bavi uknjižbom nekretnina ukoliko je to izvodljivo.

Kapitalna dobit

Kapitalna dobit je razlika između kupljene i prodate vrednosti nepokretnosti,i ona po Zakonu iznosi 20%.Obveznici kapitalne dobiti su lica koja su nepokretnosti stekla posle 24.01.1994god. tj. svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom osnovu pre navedenog datuma,nisu obveznici kapitalne dobiti.

Kapitalne dobiti su oslobođena lica koja su nekretniu stekla ostavinom,tj.naslednici,i lica koja kupovinom druge nepokretnosti u roku od 1godine od datuma prodaje svoje nepokrenosti.

Zemljišne knjige

Ukoliko nepokretnost nije uknjižena,neophodno je imati kompletnu dokumentaciju (dokaze o vlasništvu) nad nekretninom od prvog do sadašnjeg vlasnika,kao i orginalna dokumenta koja su overena kod nadležnih organa.Ova dokumenta predstavljaju dokaz o regulisanom porezu na promet apsolutnih prava na vlasnikovoj nekretnini,a i potrena su da u momentu kada se završava prodaja,Kupac nepokretnosti,može istu uknjižiti na svoje ime.

Obaveze prodavca

Do momenta zaključenja  ugovora o kupoprodaji nepokretnosti prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu PTT usluga,ED,Komunalija,poreza na imovinu i da dostavi na uvid kao i dokaze, Kupcu nepokretnosti.

Prodavac je takođe u obavezi da u momentu zaključenja Kupoprodajnog ugovora preda Kupcu ključeve predmetne nepokretnosti ispražnjene od lica i stvari,sa standardno opremom.Obaveze prodavca je takođe ,da dostavi sudski overenu saglasnost brčnog druga,tj.drugih lica od kojih se to može tražiti,da se slažu sa prodajom predmetne nepokretnosti,kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo,ukoliko je to neophodno.

 

POSREDNIČKA PROVIZIJA

 

Iznosi 3% od kupoprodajne cene i plaća se u momentu Kapare

 

Na teritoriji grada Niša,usluge posredovanja u prometu nekretnina  iznose 3% od dogovorene kupoprodajne cene za sve iznose preko 25000eura,dok je za iznose ispod 25000eura posrednička provizija fiksna i iznosi 500eura.Posredničku proviziju plaća Kupac na kapari,u trnutku potpisivanja Predugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

 

Primopredaja nepokretnosti

Primopredaja nepokretnosti je proces koji se odvija u nekoliko faza :

·       Obilazak nekretnine pre overe kupoprodajnog Ugovora,gde se vrši uviđaj da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari.

·       Overa kupoprodajnog Ugovora.

·       Isplata kupoprodajne cene u banci ili u agenciji.

·       Dolazak u predmetnu nekretninu i zvanična primopredaja ključeva